El Bufete
En los últimos años, especialmente en zonas con gran afluencia de visitantes como la Comunidad Valenciana, el auge del alquiler de corta duración ha generado numerosas dudas legales. Uno de los temas que más controversia suscita, tanto entre arrendadores como arrendatarios, es la distinción entre el contrato de arrendamiento de temporada y el alquiler turístico de viviendas. Aunque a primera vista pueden parecer modalidades similares por su carácter temporal, la normativa que rige cada uno es distinta y las consecuencias jurídicas también lo son.
En este artículo vamos a analizar las diferencias entre ambos contratos y el régimen legal aplicable para distinguir cuándo estamos ante un contrato de temporada y cuándo ante un arrendamiento turístico.
¿Qué es un contrato de temporada y en qué se diferencia del alquiler turístico?
Ambas modalidades tienen un rasgo común: la temporalidad. Sin embargo, la finalidad del uso del inmueble es lo que marca la diferencia fundamental entre el arrendamiento de temporada y el turístico.
El contrato de temporada
El contrato de temporada es una modalidad de arrendamiento recogida en el artículo 3.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula los denominados “arrendamientos para uso distinto del de vivienda”. Estos contratos se celebran cuando el arrendatario no tiene intención de usar la vivienda como residencia habitual, sino como alojamiento temporal por motivos concretos (trabajo temporal, estudios, tratamientos médicos, etc.).
En este tipo de contrato:
- La finalidad principal no es turística, sino satisfacer una necesidad concreta de alojamiento por tiempo limitado.
- No está sometido a los plazos mínimos de duración que sí afectan al arrendamiento de vivienda habitual (artículo 9.1 LAU).
- Las partes gozan de mayor libertad para pactar las condiciones contractuales (artículo 4.3 LAU).
Por tanto, aunque el contrato sea por semanas o meses, si el inquilino no tiene ánimo de permanencia y hay una causa objetiva que justifica su estancia, nos encontramos ante un contrato de temporada.
El alquiler turístico
El arrendamiento de vivienda para uso turístico, en cambio, no se regulan en la LAU conforme al artículo 5.e) de dicha ley, que expresa que queda excluido de su ámbito de aplicación “La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.”
¿Qué significa este artículo?
Vamos a desglosarlo en partes para entenderlo:
- «Cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda»: Se refiere a que se alquila toda la vivienda, no solo una habitación, y por un tiempo limitado (días, semanas o meses). La palabra “cesión” equivale aquí a “alquiler”, aunque técnicamente es un contrato diferente en algunos casos.
- «Amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato»: La vivienda está lista para entrar a vivir: con muebles, electrodomésticos, ropa de cama, utensilios… Esto es propio de los alojamientos turísticos.
- «Comercializada o promocionada en canales de oferta turística»: Este punto es clave. Si ofreces tu vivienda en plataformas como Airbnb, Booking, Vrbo o similares, o si la promocionas como alojamiento vacacional, ya se considera que la estás comercializando como alojamiento turístico.
- «Realizada con finalidad lucrativa»: Es decir, que cobras dinero por ello. Aunque no sea un negocio profesional, si obtienes un beneficio económico con el alquiler, se considera “lucrativa”.
- «Cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística»: Este es el condicionante principal: si la comunidad autónoma donde se ubica la vivienda tiene una normativa específica sobre alquiler turístico (como es el caso de la Comunidad Valenciana, con el Decreto 10/2021, de 22 de enero), entonces el alquiler no se rige por la LAU.
Criterios diferenciales clave entre ambas figuras
Existen varios elementos que nos permiten distinguir claramente entre un contrato de temporada y un alquiler turístico:
1. Finalidad y duración del arrendamiento
La finalidad del contrato es el criterio más determinante. Si el inmueble se alquila para que el arrendatario lo utilice como residencia temporal por razones personales o profesionales —como un traslado laboral, estudios o tratamientos médicos—, estamos ante un arrendamiento de temporada. En cuanto a su duración, normalmente oscila entre 1 y 11 meses, y debe estar justificada por una causa objetiva que legitime su temporalidad.
En cambio, si el inmueble se alquila con fines vacacionales, de ocio o descanso, y se promociona a través de plataformas como Airbnb, Booking o similares, se considera un arrendamiento turístico. Su duración suele ser muy breve, habitualmente de 1 a 30 días, y está orientada, como venimos explicando, al uso turístico del inmueble más que a una necesidad puntual de vivienda.
2. Canales de comercialización
La utilización de canales de promoción turística (webs especializadas, agencias de viajes, plataformas digitales) es otro elemento clave. El artículo 5.e) LAU, como hemos visto, excluye estos arrendamientos del régimen de arrendamientos urbanos.
Esto implica que no basta con firmar un contrato de temporada si en la práctica se está promocionando el inmueble como alojamiento turístico: lo que importa es el uso efectivo y su forma de comercialización.
3. Servicios adicionales
Otro criterio diferenciador es la prestación de servicios. En el alquiler turístico suele haber una oferta de servicios propia de la industria hotelera: limpieza periódica, cambio de sábanas, check-in personalizado, atención al cliente, etc. Estos elementos son característicos del alojamiento turístico y lo alejan del uso residencial o temporal.
En el contrato de temporada, en cambio, no se presta este tipo de servicios, ya que el arrendamiento se centra únicamente en la cesión del uso del inmueble, sin intervención activa del arrendador durante la estancia.
4. Requisitos legales y licencias
Este es uno de los aspectos más relevantes desde el punto de vista jurídico y administrativo, sobre todo en comunidades autónomas como la Comunidad Valenciana, que cuentan con una regulación específica sobre viviendas turísticas.
En el alquiler turístico, el propietario está obligado a:
- Inscribir la vivienda en el Registro de Turismo de la Comunidad Valenciana, según lo dispuesto en el Decreto 10/2021.
- Presentar una declaración responsable en la que manifieste el cumplimiento de los requisitos exigidos por la normativa autonómica.
- Cumplir con los estándares técnicos y de calidad turística: el inmueble debe estar amueblado, equipado en condiciones de uso inmediato, disponer de seguro de responsabilidad civil, y, en algunos municipios, contar con una licencia de compatibilidad urbanística.
- Si se ofrecen servicios complementarios (limpieza, recepción, desayuno, etc.), puede ser necesaria una licencia de apertura como establecimiento turístico.
En cambio, el contrato de temporada no requiere este tipo de licencias ni inscripción previa en registros turísticos. No obstante, sigue sujeto a ciertos requisitos básicos:
- Debe formalizarse mediante un contrato por escrito, que especifique la causa objetiva del arrendamiento (trabajo, estudios, etc.), la duración y las condiciones del uso.
- La vivienda debe contar con cédula de habitabilidad vigente, igual que en cualquier otro uso residencial.
- No puede promocionarse a través de canales turísticos ni prestarse con ánimo turístico, ya que en tal caso se consideraría una cesión turística encubierta.
5. Implicaciones fiscales
Desde el punto de vista fiscal, ambos modelos deben declarar los ingresos obtenidos en el IRPF, pero hay diferencias:
- En el alquiler turístico, si se incluyen servicios adicionales, la actividad puede considerarse una actividad económica, lo que implica obligaciones fiscales adicionales, incluyendo IVA al 21 %.
- En el alquiler de temporada, al no considerarse actividad económica ni prestarse servicios, no se tributa por IVA.
Jurisprudencia relevante: delimitación de figuras
A falta de una definición legal clara del contrato de arrendamiento de temporada, la jurisprudencia ha tenido que perfilar sus características esenciales y su diferenciación respecto a otras figuras próximas, como el arrendamiento de vivienda habitual o el alquiler turístico.
Los tribunales destacan que el arrendamiento de temporada se caracteriza por atender a una necesidad transitoria del inquilino —trabajo, estudios, atención médica, vacaciones—, y no por ofrecer una residencia permanente. Este criterio se centra más en la finalidad del uso que en la duración concreta del contrato. De hecho, mientras la legislación turística autonómica suele imponer límites temporales específicos para distinguir la vivienda de uso turístico (por ejemplo, 31 días en Cataluña o dos meses en Andalucía), el contrato de temporada regulado en el artículo 3.2 de la LAU no fija un plazo máximo.
En cambio, cuando el arrendamiento satisface una necesidad permanente de vivienda del inquilino —aunque sea de corta duración—, se considera arrendamiento de vivienda habitual, quedando sujeto a la normativa imperativa del Título II de la LAU (artículos 6, 9, 10, entre otros), como la duración mínima o la prórroga forzosa.
La jurisprudencia ha insistido en que la voluntad real de las partes y el uso efectivo de la vivienda priman sobre la denominación formal que se otorgue al contrato. Según el Tribunal Supremo (SSTS de 30 de noviembre de 2005, 6 de febrero de 1998 y 3 de julio de 2002), deben prevalecer la buena fe, la voluntad real y el principio de confianza en la interpretación contractual (artículo 1281 del Código Civil).
Asimismo, la reciente doctrina judicial alerta sobre la simulación de contratos de temporada para eludir la protección del arrendatario. Las Audiencias Provinciales de Baleares (Sentencias nº 95/2023, de 7 de marzo, y nº 41/2022, de 31 de enero) y Málaga (nº 21/2023, de 23 de enero) han declarado la nulidad de contratos que aparentaban temporalidad pero en realidad encubrían arrendamientos de vivienda habitual. Factores como la duración prolongada, la concatenación de contratos o el empadronamiento del inquilino en la vivienda arrendada son indicios relevantes para detectar la simulación. De hecho, se ha afirmado que un contrato de doce meses de duración, por sí solo, excluye la temporalidad característica del arrendamiento de temporada.
También se ha abordado la problemática de los arrendamientos realizados por personas jurídicas para alojar empleados o directivos. Aunque en principio estos contratos quedan fuera del régimen protector de la LAU al no destinarse a satisfacer la necesidad de vivienda de una persona física, algunos tribunales (como la Sentencia de la Audiencia Provincial Madrid, Sec. 11ª, 218/2008, de 30 de abril) han considerado aplicable el régimen de arrendamiento de vivienda si el inmueble se destina de facto a residencia habitual de una persona concreta.
En definitiva, la jurisprudencia exige un análisis riguroso de las circunstancias de cada caso concreto —finalidad del contrato, uso efectivo del inmueble, empadronamiento, duración y posible concatenación de contratos— para delimitar si nos encontramos ante un verdadero arrendamiento de temporada, una vivienda de uso turístico o un arrendamiento de vivienda habitual sujeto a las garantías reforzadas de la LAU.
Recomendaciones prácticas para propietarios en la Comunidad Valenciana
Si alquilas tu vivienda en la Comunidad Valenciana de forma esporádica o habitual, ten en cuenta lo siguiente:
- Si el arrendamiento no tiene finalidad turística, puedes optar por un contrato de temporada, siempre que puedas justificar la necesidad del arrendatario (por ejemplo, mediante un contrato de trabajo temporal, matrícula universitaria, etc.).
- Si el fin del alquiler es vacacional o de ocio, debes inscribir la vivienda como vivienda turística, cumplir con los requisitos del Decreto 10/2021 y registrarte en el Registro de Turismo.
- Evita enmascarar un alquiler turístico como contrato de temporada: la administración puede actuar de oficio y sancionarte.
- Consulta los estatutos de tu comunidad de propietarios: la Ley de Propiedad Horizontal (en su artículo 17.12) permite a las comunidades limitar o prohibir el uso turístico por acuerdo de 3/5 partes.
En conclusión, distinguir entre contrato de temporada y alquiler turístico no es una cuestión meramente formal, sino sustancial. El régimen legal aplicable, las obligaciones administrativas y las consecuencias jurídicas son totalmente diferentes. En la Comunidad Valenciana, donde el turismo tiene un impacto significativo, resulta esencial actuar conforme a la legalidad vigente para evitar sanciones y conflictos. La jurisprudencia es clara: lo importante no es cómo se llame el contrato, sino la finalidad real del uso del inmueble. Si tienes dudas, lo mejor es contar con asesoramiento profesional especializado en derecho inmobiliario.
