El Bufete
El auge de las viviendas turísticas ha generado una creciente preocupación en las comunidades de propietarios, que buscan compatibilizar el derecho de propiedad individual con el bienestar común. Consciente de ello, el legislador ha reformado recientemente el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) mediante la Ley Orgánica 1/2025, de 1 de marzo, introduciendo cambios significativos en la regulación del alquiler turístico en inmuebles sometidos a régimen de propiedad horizontal.
Vamos a explicarte, con todo el detalle y rigor, cuáles son los requisitos y condiciones que deben cumplirse actualmente para destinar una vivienda a uso turístico, según esta última modificación normativa, y cómo afecta tanto a los propietarios como a las comunidades.
¿Qué se entiende por “uso turístico” en una comunidad de propietarios?
Aunque el concepto de “vivienda de uso turístico” no está definido en la Ley de Propiedad Horizontal, sí aparece en la normativa sectorial autonómica y municipal. En términos generales, se trata de inmuebles que se alquilan de forma reiterada, por cortos periodos de tiempo y con fines turísticos, vacacionales o de ocio.
La reforma del artículo 17.12 aclara que el uso turístico es el definido por la normativa sectorial aplicable, lo que obliga a los propietarios a revisar tanto las ordenanzas municipales como la normativa autonómica.
Alquiler turístico: necesidad de autorización comunitaria previa
Desde la entrada en vigor el pasado mes de abril de la Ley Orgánica 1/2025, el alquiler turístico en propiedad horizontal está prohibido salvo autorización expresa. Así, el propietario que desee destinar su vivienda al alquiler turístico ya no puede hacerlo libremente si esta se encuentra en un inmueble en régimen de propiedad horizontal. Debe obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios.
Este cambio se incorpora a través de un nuevo apartado 3 del artículo 7 de la LPH, que establece literalmente que: “El propietario […] deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo 17.”
Esto representa un cambio de paradigma: antes era una actividad permitida salvo acuerdo en contra, y ahora es justo al revés. La comunidad tiene así la capacidad de vetar este uso antes de que se inicie, reforzando su control preventivo.
Si un propietario inicia la actividad sin autorización, el presidente podrá requerir el cese inmediato y, en caso de persistencia, iniciar acciones legales, como una acción de cesación.
Mayoría necesaria para aprobar, limitar o prohibir el alquiler turístico
El artículo 17.12 LPH detalla que cualquier acuerdo que tenga por objeto autorizar, limitar (por ejemplo, a una planta determinada), condicionar (exigiendo, por ejemplo, el cumplimiento de ciertos requisitos) o prohibir el alquiler turístico debe adoptarse con:
- El voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios.
- Que representen, a su vez, tres quintas partes de las cuotas de participación.
Además, la misma mayoría se requiere para:
- Establecer recargos de hasta el 20% en los gastos comunes a los propietarios que ejerzan esta actividad.
- Aplicar cuotas especiales por el uso intensivo de zonas comunes como ascensores, portales o servicios de limpieza.
Ejemplo práctico: en una comunidad de 20 propietarios, será necesario que al menos 12 estén a favor y representen, además, el 60 % de las cuotas del edificio para adoptar válidamente el acuerdo.
¿Qué debe hacer el propietario que quiere alquilar su vivienda como uso turístico?
Quien quiera iniciar esta actividad deberá cumplir una serie de requisitos legales, estatutarios y administrativos:
- Comprobar si existe una limitación en los estatutos o acuerdos de la comunidad
Lo primero que debe hacer cualquier propietario es revisar los estatutos de la comunidad y los acuerdos adoptados en junta. Si los estatutos ya prohíben expresamente el uso turístico o si la junta ha adoptado un acuerdo válido conforme al artículo 17.12 reformado, no se podrá destinar la vivienda a alquiler turístico, salvo que se modifique el acuerdo por el mismo quórum (60%). - Obtener autorización de la comunidad
Salvo que esté expresamente permitido, se necesita un acuerdo comunitario con la mayoría de 3/5 para ejercer el alquiler turístico. En ausencia de esa autorización, el uso turístico no será legal, incluso aunque el propietario cuente con la licencia autonómica correspondiente. - Cumplir con la normativa autonómica
Cada comunidad autónoma establece requisitos técnicos y administrativos específicos. Esto implica que, además del consentimiento comunitario, el propietario debe cumplir con los requisitos técnicos, de seguridad, accesibilidad, higiene y calidad que fija la norma autonómica correspondiente. - Cumplir con obligaciones fiscales
El arrendamiento turístico implica el ejercicio de una actividad económica. Por tanto:- Debe declararse ante Hacienda.
- Es obligatorio el modelo 179 para informar sobre cesiones de uso.
- Deben tributar los ingresos obtenidos por esta vía.
¿Y si ya existía la actividad de alquiler turístico antes del cambio legal?
Una preocupación recurrente es la situación de los propietarios que ya estaban ejerciendo el alquiler turístico antes de la reforma. Para proteger sus derechos, la ley introduce una disposición adicional segunda, que garantiza la continuidad de esta actividad para quienes:
- Estuvieran ejercitándola legalmente antes de la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025.
- Se hubieran acogido a la normativa turística sectorial autonómica correspondiente.
Eso sí, estos propietarios deberán seguir cumpliendo los requisitos turísticos establecidos por su comunidad autónoma, ya que la nueva norma no deroga ni sustituye la normativa sectorial vigente, sino que la complementa en el ámbito de la propiedad horizontal.
Además, la ley es clara: los nuevos acuerdos comunitarios no tienen efectos retroactivos. Es decir, no pueden aplicarse a quienes ya estaban desarrollando la actividad de forma regular y conforme a la normativa vigente en su momento.
Ejemplo práctico: Comunidad de vecinos en Valencia
Imaginemos una comunidad de propietarios en Valencia, donde uno de los vecinos decide explotar su vivienda como alojamiento turístico. Otros propietarios, molestos por el ruido y el tránsito constante de turistas, convocan una junta.
En la reunión, 12 de los 20 propietarios votan a favor de limitar nuevos usos turísticos. Estos 12 propietarios representan el 65% de las cuotas. Según el nuevo artículo 17.12, la comunidad podrá adoptar válidamente el acuerdo, que se inscribirá en el libro de actas y se notificará a todos los propietarios.
Este acuerdo no afectará al vecino que ya tenía su vivienda registrada y operativa como VUT, pero impedirá nuevas altas o explotaciones en el resto del edificio.
¿Y si la comunidad aprueba una limitación al alquiler turístico con la que no estoy de acuerdo?
El propietario disconforme puede impugnar el acuerdo en los tribunales, dentro del plazo de tres meses, si considera que:
- No se ha alcanzado el quórum.
- No fue convocado correctamente.
- El acuerdo es abusivo o discriminatorio.
Cuotas especiales de gastos: hasta un 20% más
La comunidad puede imponer cuotas especiales o recargos de hasta un 20% en los gastos comunes a las viviendas que realicen alquiler turístico.
Esta medida está pensada para compensar el uso intensivo de zonas comunes (portales, ascensores, escaleras, seguridad, limpieza, etc.) que suelen generar estas actividades.
Ejemplo: Si una comunidad aprueba en junta que los propietarios con pisos turísticos paguen un 20% adicional de comunidad, y la cuota mensual habitual es de 80 euros, el propietario turístico pasará a pagar 96 euros al mes.
Este acuerdo, al igual que la autorización, la limitación o la prohibición, debe adoptarse por la misma mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas de participación.
Acción judicial de cesación y medidas coercitivas
Cuando un propietario inicia la actividad turística sin autorización, la comunidad puede ejercer una acción de cesación conforme al artículo 7.2 LPH. Este procedimiento permite:
- Requerir al propietario el cese de la actividad
- Acudir al juzgado en caso de incumplimiento
- Solicitar medidas cautelares (cese inmediato, desobediencia)
- Obtener sentencia que prive del uso de la vivienda por hasta tres años
La comunidad debe convocar junta, autorizar expresamente el inicio de acciones judiciales, acreditar el acuerdo y el requerimiento fehaciente al infractor. El proceso se desarrolla como un juicio ordinario.
Inscripción del acuerdo en el Registro de la Propiedad
Para que la limitación sea oponible a terceros adquirentes, es recomendable que el acuerdo comunitario se inscriba en el Registro de la Propiedad. Para ello:
- El acuerdo debe haberse adoptado válidamente en junta (3/5).
- Se debe emitir un certificado del acuerdo, firmado por el secretario y con el visto bueno del presidente.
- Se inscribe en el Registro para que los futuros adquirentes conozcan la limitación, incluyendo el texto exacto del acuerdo adoptado.
Esta inscripción evita que nuevos compradores desconozcan la existencia de la prohibición y evita futuros conflictos.
Conclusión: más control vecinal, menos margen para la improvisación
La reforma del artículo 17.12 LPH por la Ley Orgánica 1/2025 marca un hito en la regulación del alquiler turístico en régimen de propiedad horizontal. A partir de ahora:
- No se puede ejercer esta actividad sin el permiso expreso de la comunidad.
- Las decisiones se adoptan con mayoría reforzada de 3/5.
- Las comunidades pueden imponer recargos del 20% en los gastos comunes.
- Los acuerdos no son retroactivos, pero sí vinculantes para el futuro.
- Los estatutos y el Registro de la Propiedad juegan un papel fundamental.
Por todo ello, si vas a alquilar tu vivienda como alojamiento turístico, infórmate bien, revisa la normativa autonómica, consulta a tu comunidad y asegúrate de contar con la autorización adecuada. Solo así evitarás sanciones, conflictos y demandas judiciales.
