El Bufete
Cuando una comunidad de propietarios decide acometer reformas en el edificio, ya sea en zonas comunes o incluso en algunos elementos privativos que afectan al conjunto, surgen una serie de cuestiones legales que deben abordarse con rigor para evitar conflictos futuros.
Por ello, en este artículo vamos a analizar los principales aspectos jurídicos que deben tenerse en cuenta antes de iniciar cualquier tipo de obra en una comunidad de vecinos.
¿Qué tipo de obras requieren acuerdo de la comunidad?
El punto de partida es la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), concretamente sus artículos 10 y siguientes, que establece las obras que pueden realizarse en una comunidad de vecinos y los requisitos que deben cumplirse. Es fundamental distinguir entre:
- Obras necesarias: son aquellas imprescindibles para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble, como reparar humedades estructurales, arreglar la cubierta, sustituir instalaciones eléctricas comunes obsoletas, etc. Según el artículo 10.1 de la LPH, estas obras no requieren acuerdo previo de la junta de propietarios; basta con que el presidente o el administrador impulse su ejecución directamente.
- Obras de mejora: no son imprescindibles, pero suponen un beneficio o modernización del edificio, como instalar un ascensor donde no lo había, mejorar la eficiencia energética o construir una piscina comunitaria. Para estas obras, el artículo 17.4 de la LPH exige la aprobación por mayoría cualificada de 3/5 de los propietarios que, a su vez, representen 3/5 de las cuotas de participación.
Esta diferencia es esencial porque, si no se identifica correctamente el tipo de obra, la actuación podría ser impugnada por cualquier propietario en el plazo de tres meses conforme al artículo 18 de la LPH.
Reformas obligatorias por accesibilidad y eficiencia energética
En los últimos años, las obligaciones legales para adaptar los edificios existentes han aumentado, especialmente en materia de accesibilidad y eficiencia energética.
- Accesibilidad: Desde la entrada en vigor de la Ley General de Derechos de las Personas con Discapacidad y su Inclusión Social (Real Decreto Legislativo 1/2013), las comunidades están obligadas a realizar las reformas necesarias para garantizar la accesibilidad a personas con discapacidad o mayores de 70 años, siempre que su coste no supere las 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes (artículo 10.1.b) de la LPH). Esto incluye, por ejemplo, la instalación de rampas, elevadores o la adaptación de portales.
- Eficiencia energética: El Real Decreto 390/2021 establece la obligación de disponer de un certificado de eficiencia energética en edificios existentes que vayan a ser objeto de reformas importantes. Además, el Plan de Rehabilitación Energética de Edificios Residenciales (PREE) fomenta reformas que mejoren el aislamiento térmico, sustituyan instalaciones térmicas o incorporen energías renovables.
Procedimiento para aprobar las reformas en una comunidad de vecinos
Una vez identificado el tipo de obra, la comunidad debe seguir un procedimiento formal para su aprobación:
- Convocatoria de junta: El presidente debe convocar junta de propietarios con el orden del día claramente especificado, tal y como establece el artículo 16 de la LPH.
- Mayoría necesaria: Como hemos visto, dependerá del tipo de obra. Obras necesarias no requieren acuerdo; mejoras precisan 3/5; obras de accesibilidad solicitadas deben ejecutarse si no superan el límite económico.
- Redacción de acta: El acuerdo debe reflejarse en el acta de la junta, indicando la fecha de celebración, quién ha convocado la junta, los asistentes a la misma, el orden del día y los propietarios que votan a favor y en contra, conforme al artículo 19 de la LPH.
- Notificación: El acuerdo debe ser notificado a todos los propietarios, incluidos los ausentes, para que puedan ejercer su derecho a impugnarlo si lo consideran oportuno.
Cumplir este procedimiento es esencial para dotar de validez jurídica a la reforma y proteger a la comunidad frente a futuras reclamaciones.
Impacto de los estatutos comunitarios en las reformas
Además de la Ley de Propiedad Horizontal, es fundamental revisar los estatutos de la comunidad, ya que estos pueden imponer normas específicas sobre las reformas.
Los estatutos pueden imponer limitaciones adicionales respecto al uso de elementos comunes o privativos, siempre que no sean contrarios a la ley. Por ejemplo, algunos estatutos:
- Prohíben expresamente cerrar terrazas o balcones.
- Imponen condiciones sobre la instalación de toldos, aires acondicionados o antenas.
- Establecen requisitos más estrictos para realizar modificaciones estructurales o de fachada.
En estos casos, cualquier reforma deberá respetar no solo la ley, sino también lo que dictan los estatutos. La falta de respeto a estas normas puede dar lugar a la impugnación del acuerdo de obras o incluso a la obligación de revertir las modificaciones realizadas.
Por tanto, antes de iniciar cualquier actuación, es aconsejable revisar detalladamente el contenido de los estatutos de la comunidad y, si es necesario, consultar a un abogado especializado.
Responsabilidad de los propietarios en las obras de reforma
Otro aspecto importante es la responsabilidad civil derivada de los daños que puedan causar las obras.
Cuando la comunidad contrata directamente a un constructor o empresa de reformas, esta asume la responsabilidad frente a terceros. Sin embargo, si un propietario realiza una obra que afecta a elementos comunes sin autorización, puede ser considerado responsable de los daños causados.
El artículo 7.1 de la LPH prohíbe expresamente a los propietarios realizar alteraciones en elementos comunes sin consentimiento de la comunidad. Si lo hacen, la comunidad puede exigir la reposición a su estado anterior y la correspondiente indemnización.
Además, en caso de obras defectuosas que afecten a terceros (por ejemplo, filtraciones a viviendas inferiores), la comunidad puede ser declarada responsable solidaria si no actuó diligentemente en el control de las obras, según el régimen general de responsabilidad civil del artículo 1902 del Código Civil.
Permisos administrativos y licencias para reformas en comunidades de vecinos
Las reformas en comunidades de vecinos no solo requieren cumplir la normativa interna, sino también las exigencias municipales.
Dependiendo del tipo y alcance de la obra, será necesario solicitar:
- Licencia de obras mayores: si la reforma implica cambios estructurales, alteraciones en fachadas, aumento de volumen o cambio de uso.
- Licencia de obras menores: para obras de mantenimiento y conservación que no afecten la estructura ni los elementos esenciales.
Algunos ayuntamientos admiten en ciertos casos una declaración responsable o comunicación previa para obras menores, simplificando los trámites.
Realizar una obra sin la licencia correspondiente puede dar lugar a sanciones urbanísticas y órdenes de demolición, conforme a la legislación autonómica y local de disciplina urbanística.
Obras y ayudas públicas: rehabilitaciones energéticas y accesibilidad
Con la aprobación de los fondos europeos Next Generation y el impulso del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, existen importantes subvenciones para acometer reformas de rehabilitación energética y accesibilidad en comunidades de propietarios.
Programas como el PREE o las ayudas a la accesibilidad pueden cubrir entre el 40% y el 80% del coste de las obras, dependiendo del tipo de intervención. Para acceder a estas ayudas, es necesario:
- Cumplir requisitos técnicos (por ejemplo, reducción mínima del consumo energético).
- Contar con proyecto técnico visado.
- Aprobar la reforma en junta de propietarios conforme a los requisitos de la LPH.
- Tramitar correctamente la solicitud ante el organismo autonómico o municipal correspondiente.
Incluir la posibilidad de optar a subvenciones en la información facilitada a los propietarios puede facilitar la obtención de mayorías necesarias para la aprobación de las reformas.
Además, muchas de estas ayudas exigen que la comunidad mantenga las obras realizadas durante un período mínimo (normalmente 5 años), por lo que es fundamental planificar las actuaciones de forma jurídica y técnica correcta desde el principio.
Reparto de gastos de las reformas en comunidades de vecinos
Una duda habitual es cómo se distribuyen los gastos derivados de las obras de reforma.
El criterio general, recogido en el artículo 9.1.e) de la LPH, es que todos los propietarios deben contribuir a los gastos comunes conforme a su cuota de participación. Esto incluye tanto las obras necesarias como las mejoras ordinariamente aprobadas.
No obstante, existen excepciones:
- En las obras de mejora no necesarias, si el importe supera tres mensualidades de gastos comunes, los propietarios disidentes no están obligados a pagarlas, salvo que posteriormente quieran disfrutar de la mejora (artículo 17.4 de la LPH).
- En las obras de accesibilidad obligatorias, todos deben contribuir, sin excepción, incluso si el coste supera las 12 mensualidades, siempre que los beneficiarios sean personas con discapacidad o mayores de 70 años residentes en el edificio.
Estas reglas pueden generar tensiones en la comunidad, por lo que es aconsejable explicarlas de forma detallada en junta y reflejarlas claramente en el acta.
Reclamaciones y conflictos: ¿qué hacer?
Si un propietario considera que una reforma ha sido aprobada irregularmente, que se le impone una carga injusta o que se vulneran sus derechos, puede impugnar el acuerdo ante los tribunales, conforme al artículo 18 de la LPH.
Las causas de impugnación son:
- Contravención de la ley o de los estatutos.
- Grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo.
- Abuso de derecho.
El plazo para impugnar es de tres meses desde la notificación del acuerdo o un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos.
En conclusión, antes de acometer reformas en una comunidad de vecinos, es imprescindible analizar el tipo de obra, el procedimiento de aprobación, los permisos necesarios, el impacto de los estatutos, el acceso a ayudas públicas y el reparto de gastos. Aplicar correctamente la Ley de Propiedad Horizontal, la normativa de accesibilidad, la eficiencia energética y las disposiciones estatutarias permite evitar conflictos y garantizar que las obras se ejecuten con total seguridad jurídica.
Contar con asesoramiento legal especializado desde el inicio del proceso no solo facilita la correcta toma de decisiones, sino que protege a la comunidad frente a posibles reclamaciones o sanciones futuras.
