¿Cómo evitar problemas legales al comprar una vivienda?

Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes que muchas personas toman en su vida. Sin embargo, este proceso no está exento de riesgos legales. Desde defectos ocultos hasta cargas registrales, pasando por incumplimientos contractuales o problemas urbanísticos, los peligros pueden ser múltiples si no se toman precauciones adecuadas. En este artículo vamos a explicarte cómo evitar problemas legales al comprar una vivienda.

1. Comprobar la titularidad y la situación registral del inmueble

Uno de los primeros pasos para evitar problemas es solicitar una nota simple del Registro de la Propiedad. Este documento permite conocer:

• Quién es el titular actual del inmueble.
• Si existen cargas o gravámenes (hipotecas, embargos, servidumbres…).
• Si el inmueble está en situación de proindiviso (varios copropietarios).
• Si existen limitaciones urbanísticas o anotaciones preventivas.

Este trámite se realiza en el Registro correspondiente y es esencial, ya que según el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, solo el adquirente que actúa de buena fe y confía en el contenido del Registro puede adquirir con seguridad jurídica. Si el vendedor no es el titular registral, podría haber problemas de legitimidad o incluso tratarse de un fraude.

2. Confirmar que la vivienda está libre de deudas y cargas

Además de la información registral, es fundamental comprobar que no existen deudas asociadas a la vivienda, especialmente:

• Deudas con la comunidad de propietarios. El artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el comprador responde con el propio inmueble de las cantidades adeudadas por el anterior propietario en los tres últimos años. Por eso es obligatorio exigir un certificado de deudas emitido por el administrador de la finca.
• Recibos del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Aunque el IBI lo paga el propietario del 1 de enero, la Ley General Tributaria permite al Ayuntamiento reclamar el pago de deudas pendientes incluso después de la compraventa.
• Suministros. Aunque las deudas con suministros (agua, luz, gas…) no se transmiten con el inmueble, pueden dificultar el cambio de titularidad y generar complicaciones si hay cortes de servicio.

Por tanto, el comprador debe solicitar todos estos certificados antes de firmar cualquier contrato.

3. Verificar la legalidad urbanística y el uso de la vivienda

No basta con que una vivienda exista físicamente. Debe tener licencia de obra, licencia de primera ocupación (o cédula de habitabilidad) y cumplir con la normativa urbanística local. En caso contrario, podríamos estar ante una construcción ilegal o con infracciones administrativas.

Muchas veces los problemas vienen con viviendas rurales o en suelo no urbanizable, o cuando se han realizado ampliaciones sin licencia. En estos casos, el Ayuntamiento puede abrir expediente sancionador o incluso ordenar la demolición parcial o total de la edificación.

El comprador debe acudir al Ayuntamiento correspondiente y solicitar:

• Copia de la licencia de obra y de la licencia de primera ocupación.
• Certificación urbanística.
• Información sobre posibles expedientes sancionadores o de infracción abiertos.

4. Comprobar que el contrato de arras sea equilibrado y seguro

Antes de firmar la escritura pública, lo habitual es firmar un contrato de arras penitenciales, regulado por el artículo 1454 del Código Civil. Este contrato permite a ambas partes desistir de la compraventa, con las siguientes consecuencias:

• Si desiste el comprador, pierde la cantidad entregada.
• Si desiste el vendedor, debe devolver el doble.

Para evitar abusos o cláusulas oscuras, es recomendable que este contrato:

• Refleje claramente el precio total, la forma de pago y el plazo para firmar la escritura.
• Indique si las arras son penitenciales, confirmatorias o penales:
  • Arras penitenciales: permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato. Si lo hace el comprador, pierde lo entregado; si lo hace el vendedor, debe devolver el doble.
  • Arras confirmatorias: sirven como prueba del acuerdo y del pago anticipado de parte del precio. Si alguien incumple, la otra parte puede exigir el cumplimiento o la resolución con daños y perjuicios, pero no permite desistir libremente.
  • Arras penales: además de confirmar el contrato, establecen una penalización económica en caso de incumplimiento, sin posibilidad de desistir voluntariamente.
• Esté redactado por un abogado o notario que garantice el equilibrio entre las partes.

5. Asegurarse del estado físico y técnico de la vivienda

Además del aspecto legal, es fundamental inspeccionar el estado físico del inmueble:

• ¿Existen defectos estructurales, humedades, instalaciones en mal estado?
• ¿Se ha realizado una reforma reciente? ¿Está legalizada?

Los defectos ocultos pueden dar lugar a reclamaciones por vicios conforme al artículo 1484 y siguientes del Código Civil, pero estas deben interponerse en un plazo de seis meses desde la entrega del inmueble. Por ello, lo más recomendable es contratar un arquitecto técnico o perito que haga un informe antes de comprar.

Si se trata de una vivienda nueva, la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999) impone al promotor una serie de garantías por defectos de construcción, que van desde un año para defectos de acabado, hasta diez años para defectos estructurales.

6. Revisar la escritura pública con antelación

La firma ante notario no debe hacerse sin revisar previamente la escritura. El notario está obligado a proporcionar al comprador la documentación con al menos 10 días de antelación (si hay financiación).

Aunque la ley se refiere a préstamos hipotecarios, en general, es recomendable pedir cita previa con el notario, revisar la minuta de la escritura, confirmar que:

• Se describen correctamente los datos registrales y catastrales.
• Se reflejan los pagos realizados y el método de pago.
• Se incluye la manifestación del vendedor de estar al corriente de gastos.

Además, si interviene una hipoteca, debe revisarse también la escritura de préstamo hipotecario, con especial atención a cláusulas de vencimiento anticipado, tipo de interés, comisiones, etc.

7. Contratar a un abogado especializado en Derecho Inmobiliario

La compra de una vivienda no es solo una operación económica: es un acto jurídico complejo. Contar con un abogado experto en derecho inmobiliario permite:

• Analizar la documentación previa.
• Redactar o revisar el contrato de arras.
• Comprobar la situación urbanística y registral.
• Acompañar al cliente en la firma y verificar que todo se ajusta a la legalidad.

En definitiva, un abogado actúa como garante de tus derechos y puede evitar errores costosos.

En conclusión

Evitar problemas legales al comprar una vivienda es posible si se actúa con prudencia, se revisa cada documento y se cuenta con el asesoramiento profesional adecuado. No basta con ver el piso y enamorarse: hay que mirar lo que no se ve.

Desde la titularidad registral hasta las posibles deudas ocultas, pasando por la legalidad urbanística o los defectos técnicos, cada detalle cuenta. La ley ofrece mecanismos de protección, pero exige diligencia por parte del comprador. Y en operaciones de esta magnitud, lo mejor es no dejar ningún cabo suelto.